土地や建物などの不動産の価値を公正かつ専門的に評価することができる国家資格です。
不動産の取引、税務、資産評価、裁判などでの価格査定・鑑定評価業務に携わり、不動産評価の専門家として社会で広く活躍できます。
目次
不動産鑑定士の主な業務内容
1. 不動産鑑定評価
- 不動産の適正価格を算定: 売買・賃貸契約、相続、譲渡時の価格評価
- 地価公示・地価調査業務: 国や地方自治体の公的価格決定に参画
- 担保評価: 金融機関がローン審査時に必要とする評価業務
2. 公共事業関連業務
- 用地取得のための価格算定
- 公共施設建設やインフラ整備に伴う補償金額の評価
3. 裁判・調停での評価業務
- 裁判所や弁護士からの依頼で不動産価値を鑑定
- 遺産分割や離婚時の財産評価
4. 企業向け不動産コンサルティング
- 不動産投資判断のための評価レポート作成
- M&A時の資産評価業務
- 賃料査定や不動産有効活用提案
■主催
(社)日本不動産鑑定協会
受験資格と難易度
受験資格
不動産鑑定士試験は、年齢・学歴・職歴不問で、誰でも受験できる国家資格です。
受験資格のポイント
- 学歴不問: 高卒・中卒でも受験可能
- 年齢制限なし: 年齢や実務経験は問われない
- 実務経験不要: 試験合格後に実務修習で経験を積む
試験後の実務修習
- 合格後、約1年間の実務修習を受けることで正式に資格登録が可能
- 修習では、実際の評価業務や実務演習を経験
試験の難易度
不動産鑑定士試験は、国家資格の中でも非常に難易度が高い資格です。
試験は、以下の3段階で構成されます。
| 試験段階 | 合格率 | 難易度 |
|---|---|---|
| 短答式試験（1次試験） | 約30〜35% | 中程度 |
| 論文式試験（2次試験） | 約10〜15% | 高い |
| 実務修習終了後 | 修了率ほぼ100% | 実務中心（試験なし） |
| 総合合格率 | 約5〜10% | 非常に高い |
難易度の特徴
短答式試験（1次試験）の難易度
- 出題範囲が広く、法規問題の暗記量が多い
- 計算問題や判例知識も必要
- 一定の基礎学習で合格可能だが、勉強時間確保が重要
論文式試験（2次試験）の難易度
- 最大の難関試験
- 記述力・論理的思考・実務的理解力が問われる
- 特に鑑定理論と民法は出題内容が難解で、対応力が求められる
- 合格には約1,000〜1,500時間の学習時間が必要
実務修習の難易度
- 試験合格後の研修なので、修了率はほぼ100%
- 実際の案件に関わるため、現場経験が積める
試験内容
短答式試験（1次試験）と論文式試験（2次試験）の2段階で構成され、合格後に実務修習を経て資格登録が可能です。
試験では、不動産評価に関する理論・法規・経済・会計・民法など、幅広い知識と実務力が問われます。
試験概要
| 試験区分 | 実施時期 | 試験形式 | 合格基準 |
|---|---|---|---|
| 短答式試験（1次試験） | 毎年5月頃 | 択一式（四肢択一） | 約60%以上 |
| 論文式試験（2次試験） | 毎年8月頃 | 記述式（論述問題） | 科目別足切りあり |
| 実務修習 | 合格後約1年 | 実務演習・講義 | 修了試験なし（ほぼ全員修了） |
1. 短答式試験（1次試験）
試験の目的
不動産評価に必要な基礎知識を問う試験です。
主に鑑定理論の基礎理解と法規知識が評価されます。
試験内容
科目1: 不動産に関する行政法規
出題範囲
- 都市計画法: 開発許可、用途地域制限
- 建築基準法: 建物の高さ制限、建ぺい率・容積率
- 農地法: 農地転用手続き
- 国土利用計画法: 土地取引の届け出義務
- 宅地造成等規制法・景観法: 宅地造成時の規制
- 民法関連条文: 物権、債権、相続関連の不動産規定
出題形式
- 択一式問題（四肢択一）
- 問題数: 約30問
- 解答時間: 約2時間
重要ポイント
- 法改正が多いため、最新版の法令知識が必須
- 条文暗記と判例理解が出題の中心
科目2: 鑑定理論（短答式部分）
出題範囲
- 鑑定評価基準の理解
- 価格形成要因: 需給関係、周辺環境、法的制約
- 鑑定評価手法の基礎
- 原価法：再調達原価の算定方法
- 取引事例比較法：類似物件の価格比較
- 収益還元法：賃料収入からの評価
出題形式
- 択一式問題（四肢択一）
- 問題数: 約20問
- 解答時間: 約2時間
重要ポイント
- 評価手法の計算問題が頻出
- 実務的な評価ケース問題が出題
合格基準
- 総合正答率60%以上
- 各科目ごとの足切り点あり
2. 論文式試験（2次試験）
試験の目的
不動産評価の実務力・論理的思考力を問う実践的試験。
計算力・記述力・事例解決力が求められます。
試験内容と科目
科目1: 鑑定理論（論文）
出題範囲
- 鑑定評価基準の詳細理解
- 不動産価格決定要因と価格形成理論
- 鑑定評価手法の詳細
- 原価法の積算過程説明
- 取引事例比較法の手順と留意点
- 収益還元法での収益価格算定
- 評価実務事例問題: 課題条件に基づき評価額を論述
試験形式
- 記述式（3日間のうち1日を使用）
- 問題数: 約2〜3問
- 解答時間: 約3時間
重要ポイント
- 評価手法ごとの比較問題が頻出
- 実務的な評価ケースでの論述が必須
科目2: 経済学
出題範囲
- ミクロ経済学: 需要・供給、価格弾力性、限界分析
- マクロ経済学: GDP、インフレ、貨幣理論、経済成長モデル
- 不動産市場と経済動向の関連
試験形式
- 記述式問題
- 問題数: 約2問
- 解答時間: 約2時間
重要ポイント
- 不動産市場への経済理論適用問題が中心
- 計算問題と理論説明問題の両方が出題
科目3: 会計学
出題範囲
- 財務会計: 損益計算書（PL）、貸借対照表（BS）の読み取り
- 管理会計: CVP分析、原価計算
- 減価償却計算、資産評価基準
試験形式
- 記述式問題
- 問題数: 約2問
- 解答時間: 約2時間
重要ポイント
- 減価償却計算問題が頻出
- 財務諸表からの分析問題が出題
科目4: 民法
出題範囲
- 物権編: 所有権、抵当権、地上権
- 債権編: 契約、債務不履行、損害賠償
- 相続編: 相続権、遺産分割、遺留分
- 不動産関連判例の理解
試験形式
- 記述式問題
- 問題数: 約2問
- 解答時間: 約2時間
重要ポイント
- 判例を基にした事例問題が多く出題
- 条文引用と適用理由の説明が求められる
論文式試験の合格基準
- 総合得点60%以上が目安
- 各科目ごとに足切り点あり（一科目でも未達成だと不合格）
3. 実務修習
修習内容
- 実施期間: 約1年間
- 内容:
- 鑑定評価書作成演習
- 実務講義
- 実地研修
修了基準
- 修了試験はなく、修習参加と課題提出でほぼ全員が修了可能
試験対策
短答式試験（1次試験）と論文式試験（2次試験）の2段階に分かれ、さらに実務修習を経て資格取得となる難関国家資格です。
試験範囲が広く、計算問題・記述問題・暗記問題が出題されるため、計画的な学習スケジュールと反復演習が合格のカギを握ります。
短答式試験（1次試験）の対策
学習ポイント
- 過去問題中心の演習
- 法規と鑑定理論を重点的に学習
- 計算問題のスピードアップが合格のカギ
科目別対策方法
1. 不動産に関する行政法規
出題傾向
- 都市計画法・建築基準法が高頻度で出題
- 条文暗記問題と判例理解問題が中心
学習方法
- 重要条文の暗記カード作成
- 法改正情報を常に確認
- 過去10年分の法規問題を反復演習
2. 鑑定理論（短答式部分）
出題傾向
- 原価法・取引事例比較法・収益還元法に関する計算問題が頻出
- 評価手法の比較問題も出題
学習方法
- 公式暗記と日々の計算練習
- 実務事例問題に取り組み、手順を理解
- 週2回は鑑定理論問題を解く習慣をつける
おすすめ勉強法
- 朝学習で法規暗記、夜学習で計算問題
- 模擬試験で時間管理能力を養う
- 間違えた問題はノートにまとめて復習
論文式試験（2次試験）の対策
学習ポイント
- 論述力・実務的な問題解決力を重視
- 週1回以上の答案練習が必要
- 模範解答と比較し、論理的構成を確認
科目別対策方法
1. 鑑定理論（論文）
出題傾向
- 評価手法の説明問題が中心
- 実務ケースに基づく評価額算定問題
学習方法
- 実際の鑑定評価書を用いた演習
- 過去問を用いて評価手法の説明を暗記
- 自作の評価フローチャートで手順確認
2. 経済学
出題傾向
- ミクロ経済学の需要・供給問題が頻出
- マクロ経済ではインフレ、GDP関連が中心
学習方法
- 経済理論を不動産市場に関連付けて理解
- グラフ問題を日常的に練習
- 計算問題と理論説明問題を並行学習
3. 会計学
出題傾向
- 財務諸表の読み取り問題
- 減価償却計算や原価計算が頻出
学習方法
- PL・BSの基本構造を理解し、分析練習
- 計算問題を中心に反復練習
- 過去問で問題形式に慣れる
4. 民法
出題傾向
- 物権・債権の事例問題が中心
- 相続問題や判例問題も出題
学習方法
- 条文を直接引用する答案練習
- 判例解説書で実務的視点を強化
- 問題を読んで即座に論点を抽出する練習
論文試験の答案作成ポイント
- 序論・本論・結論を意識して論述
- 専門用語の誤用を避ける
- 事例問題は実務的な視点で解答
- 見直し時間を確保するために時間配分を計画的に
取得後に出来ること
取得すると、不動産の価格評価に関する専門的業務を行うことができ、公共事業、民間企業、不動産投資、法律関連分野など、幅広い業界で活躍できます。
資格は、不動産評価に関する唯一の国家資格であり、高い専門性と信頼性が求められる業務に携わることができます。
不動産鑑定士の主な業務内容
1. 不動産鑑定評価業務
不動産評価の対象
- 土地（宅地、農地、山林、商業地など）
- 建物（住宅、オフィスビル、商業施設、工場など）
- 借地権・借家権などの権利関係
主な業務内容
- 売買価格の適正評価: 不動産取引時に適正価格を提示
- 担保評価: 銀行や金融機関が融資審査時に必要な不動産担保評価
- 賃料評価: 賃貸契約更新やトラブル解決のための適正賃料算定
- 相続・贈与時の評価: 税務申告に必要な財産評価書作成
2. 公共事業・行政関連業務
地価公示・地価調査業務
- 国土交通省や地方自治体の委託を受け、地価を評価
- 公的な土地取引や課税の基準となる価格の決定
公共用地取得の評価
- 道路建設や都市開発時の用地取得価格の算定
- 補償金額の評価と住民への説明資料作成
行政支援業務
- 土地活用計画の立案支援
- 地域再開発や防災計画に伴う土地評価
3. 司法・法的評価業務
裁判・調停関連の評価
- 裁判所や弁護士からの依頼で不動産評価を実施
- 離婚時の財産分割や相続トラブル解決に必要な鑑定書作成
- 借地権・借家権紛争時の適正価格評価
法的手続きに関連する業務
- 競売や強制執行における不動産評価
- 税務調査対応のための評価書作成
4. 民間企業・金融機関での業務
企業内不動産部門での活躍
- 不動産取得・売却時の価格査定と投資判断支援
- 開発計画や事業再編に伴う資産評価
- オフィス移転時の適正賃料調査
金融機関での業務
- 融資担保不動産の評価担当
- 不動産証券化における評価アドバイザー
- 不動産投資ファンドに向けた資産評価レポート作成
5. 不動産投資・資産運用関連業務
投資家向けのコンサルティング
- 不動産投資判断の支援
- 投資物件の価値分析およびリスク評価
M&A関連業務
- 不動産を含む企業買収時の資産評価
- 合併・分割時の土地建物評価書作成
6. 独立・開業
不動産鑑定士事務所の設立
- 資格取得後、自らの事務所を開業可能
- 官公庁・民間企業からの直接受注が可能
独立開業後にできる業務
- 公的評価業務（地価公示・固定資産税評価）
- 民間評価業務（売買、賃料、担保評価）
- 相続税・贈与税の評価書作成
独立のメリット
- 高単価案件を継続的に受注できる
- クライアントとの直接取引により収入の最大化
- ワークライフバランスの確保
7. 活躍できる業界・就職先
民間企業
- 不動産会社
- デベロッパー（開発会社）
- 金融機関（銀行・信託銀行・投資ファンド）
- 建設会社
公共機関・行政
- 国土交通省、都道府県、市区町村の地価評価担当
- 地方自治体の都市計画関連部署
法律・税務関係
- 弁護士事務所（評価証拠としての鑑定業務）
- 税理士事務所（相続税対策用評価書作成支援）
不動産鑑定士のキャリアパス
| キャリアパス | 詳細内容 |
|---|---|
| 独立開業 | 自分の鑑定事務所を設立し、高単価案件を受注 |
| 民間企業就職 | デベロッパーや金融機関で資産評価や投資判断を担当 |
| 公共機関勤務 | 地価公示、地価調査、公的評価業務を担当 |
| 法律・税務連携 | 弁護士や税理士と連携し法的評価を提供 |
不動産鑑定士と他資格の業務範囲比較
| 資格 | 業務範囲 | 特徴 |
|---|---|---|
| 不動産鑑定士 | 価格評価全般、公的評価、裁判関連評価 | 唯一の価格評価専門国家資格 |
| 宅地建物取引士 | 不動産取引の重要事項説明 | 取引実務に特化、価格評価不可 |
| 土地家屋調査士 | 土地・建物の表示登記・境界確認 | 測量・登記業務専門 |
| 税理士 | 税務相談・申告 | 評価書作成は可能だが価格鑑定は不可 |
おすすめの講習、教材
教材
講座
建築系資格一覧
一級建築士
二級建築士
木造建築士
構造設計一級建築士
設備設計一級建築士
建築施工管理技士
建築図面製作技能士
土木施工管理技士
ビル経営管理士
不動産鑑定士
測量士
宅地建物取引主任者
管理業務主任者
マンション管理士
土地家屋調査士
玉掛技能講習
環境計量士
管工事施工管理技士
建設機械施工技士
建築設備士
建築業経理士
コンクリート技士
ＣＡＤ実務キャリア認定制度
ＣＡＤトレース技能審査
建築ＣＡＤ検定試験
Autodesk認定試験
３次元ＣＡＤ利用技術者試験
マンションリフォームマネージャー
ダッソー・システムズ CATIA 認定資格
マンション維持修繕技術者
REセールスパーソンライセンス
